Las personas que invierten sus ahorros en la adquisición de una vivienda para capitalizar la inversión mediante su alquiler, no cabe duda que deben enfrentarse a los riesgos que lleva asociado el alquilar una vivienda, siendo el más temido el impago de las rentas mensuales por parte del inquilino y las dificultades al tener que acudir al Juzgado para resolver estas situaciones. De ahí, la importancia que tiene recurrir a fórmulas de protección como los seguros frente al riesgo de impago de alquileres junto a otras medidas que se deben conocer antes de poner en alquiler una vivienda.
El alquiler de vivienda en España
El acceso a una vivienda en propiedad es cada vez más difícil por lo que vivir de alquiler es una tendencia que se ha incrementado considerablemente tanto en Europa como en el caso de España y esta tendencia al alza tiende a ser la tónica para los próximos años. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) cifran en torno al 25 % las personas que viven en alquiler, frente al 12% en el año 2008. En efecto, desde que se produjo la crisis del sector con la burbuja inmobiliaria, el alquiler de vivienda se ha convertido en la alternativa prioritaria y, en la actualidad, el mercado se encuentra tensionado ante el aumento de la demanda respecto al parque de viviendas existente. La nueva Ley de Vivienda pretendió dar soluciones, limitando el precio de alquileres y promoviendo ventajas fiscales para incentivar el alquiler de viviendas deshabitadas.
En enero de 2024, el precio medio de alquiler en nuestro país se situaba en 11,78 €/ m² y la rentabilidad anual generada a los propietarios está en torno al 6,4%.
Amenazas en el sector de viviendas de alquiler
El sector del alquiler se encuentra inmerso en una profunda transformación que plantea distintos retos y desafíos, en particular, la escasez de viviendas en alquiler para satisfacer la demanda actual. De ahí que, además de las bonificaciones fiscales, es una prioridad de máxima importancia devolver la confianza a los propietarios. Para ello, contar con un marco legal que garantice y proteja con eficacia los derechos de propiedad sobre activos inmobiliarios es imprescindible. En otras palabras, los propietarios deben tener la seguridad jurídica necesaria para optar por destinar sus viviendas al alquiler residencial a largo plazo en lugar de ponerlas a la venta o priorizar los alquileres temporales.
Eliminar los riesgos asociados al alquiler de viviendas
El marco de seguridad y protección jurídica del propietario de un inmueble destinado a alquiler debe minimizar al máximo los riesgos asociados, en particular, el temido riesgo de impago que genera graves perjuicios económicos a los arrendadores. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, el propietario de una vivienda tarda de media un año y medio en recuperar la posesión del inmueble en caso de litigio.
Son varias las medidas que se pueden adoptar para limitar los riesgos. En Aseguramos-online hemos recopilado algunas de las que recomiendan los profesionales del sector del alquiler:
- Selección de inquilinos: es importante seleccionar al inquilino prestando especial atención a la capacidad económica acreditada, su estabilidad laboral y a referencias anteriores.
- Contrato de alquiler e inventario: formalizar la relación mediante un contrato lo más completo posible que regule adecuadamente los derechos y obligaciones de las partes, la fianza y condiciones de devolución, así como un inventario exhaustivo del mobiliario y electrodomésticos, preferiblemente documentado con imágenes en el momento de entrar a vivir el nuevo inquilino. Todas las páginas del contrato y sus anexos deben estar firmadas por arrendador y arrendatario.
- Contratar una póliza de seguro que cubra tanto el riesgo de impago de rentas de alquiler como los gastos de defensa jurídica. En este caso, comparar seguros de hogar específicos para viviendas en alquiler ayuda a encontrar las coberturas necesarias y contrastar las diferencias de precios ofertados por las distintas aseguradoras. Revisemos, a continuación, lo que hay que tener en cuenta antes de contratar un seguro para proteger el riesgo de impago.
El seguro de impago de alquiler
Se trata de un tipo de póliza diseñada para proteger a los propietarios de un inmueble alquilado en caso de que los inquilinos dejen de pagar la renta mensual. Por su finalidad, es un seguro cada vez más contratado ya que aporta la seguridad y tranquilidad que todo propietario necesita al alquilar una vivienda.
¿Qué cubre el seguro de impagos?
Como sucede con cualquier otro seguro, el mercado ofrece también aquí una amplia gama de productos con distintas opciones de cobertura, si bien, las contingencias más comunes cubiertas por un seguro de impagos de alquiler son las siguientes:
- Pago de rentas impagadas: El seguro cubrirá las rentas que el inquilino deje de pagar dentro del límite pactado en la póliza.
- Daños a la vivienda: También suelen incluir la cobertura por daños a la vivienda causados por los inquilinos.
- Gastos judiciales: La defensa jurídica y gastos procesales derivados de procesos de desahucio o de reclamación económica de las rentas pendientes son otra de las coberturas incluidas en los seguros de impago.
Ventajas de contratar un seguro de impago de alquiler
Los beneficios de contratar un seguro de alquiler para los propietarios son evidentes en términos de seguridad y tranquilidad, ya que salvaguardan las posibles pérdidas económicas que se puedan producir en caso de impago por parte del inquilino, además de otras coberturas por daños ocasionados en la vivienda que tengan lugar durante el tiempo que el alquiler se prolongue.
No hay requisitos específicos para contratar estos seguros, por lo que cualquier propietario de una vivienda que quiera destinarla a alquiler puede formalizar la póliza antes de firmar el contrato de arrendamiento. En cuanto al precio del seguro de impago de alquiler, suele oscilar entre el 3% y el 5% del importe anual que pagará el inquilino en concepto de renta, aunque algunos factores como el estado, antigüedad y ubicación de la vivienda pueden influir a la hora de calcular las primas del seguro. De ahí la conveniencia de comparar precios de seguros y revisar la relación de coberturas teniendo en cuenta las necesidades existentes en cada caso.